Tocqueville 13: Progettazione Costruttiva e BIM Management nel Cuore di Milano

Nella diretta TOQ13 del 25 marzo, organizzata da Il Quotidiano Immobiliare, Marco Baccaro, Partner di B&B Progetti, e Elena Sofia Iozzi, Project Manager dell’intervento, hanno illustrato il lavoro svolto sulla riqualificazione di Tocqueville 13, torre per uffici costruita tra il 1968 e il 1972 nel distretto di Porta Garibaldi. L’intervento, commissionato da COIMA SGR e sviluppato architettonicamente da OBR, ha visto B&B Progetti affiancare l’impresa SERCOS nella fase costruttiva con incarico su progettazione costruttiva, coordinamento multidisciplinare e BIM management.

Quando l’edificio si rivela dopo lo strip out

Su un edificio esistente, il progetto esecutivo rappresenta un’ipotesi da verificare. “Siamo stati un po’ i primi a vedere l’edificio completamente spoglio dopo lo strip out”, ha spiegato Baccaro. “Quando poi vai a spogliare un edificio storico, soprattutto fatto un po’ di anni fa, saltano fuori tante piccole cose che magari sul momento non erano conformi a quello che era il progetto”.

Dopo lo strip out è stato eseguito un rilievo laser scanner, restituito come nuvola di punti e importato in Revit. Il confronto con il modello esecutivo ha evidenziato divergenze significative. “Nel modello trovi una bella soletta piana, però poi quando abbiamo tirato giù i controsoffitti piana non era”, ha spiegato Baccaro. B&B Progetti ha allineato le strutture esistenti alla nuvola di punti e rimodellato i solai, restituendo lo spazio reale disponibile per gli impianti.

Coordinamento come produzione continua

Per tutta la durata del cantiere, dal 2024 alla fine del 2025, B&B Progetti ha gestito il coordinamento multidisciplinare attraverso una piattaforma CDE condivisa. “Noi progettisti caricavamo settimanalmente il modello con l’avanzamento della settimana”, ha raccontato Iozzi, “e sulla base del caricamento venivano organizzate delle riunioni di coordinamento”. Fornitori di facciate, carpenteria metallica, impiantisti: tutti gli attori operavano su una base informativa aggiornata e verificata.

COIMA richiedeva un livello di informatizzazione particolarmente spinto. Ogni elemento del modello, architettonico, impiantistico o strutturale, doveva essere identificabile per marca, modello e anno di installazione. Il piano di gestione informativa elaborato da B&B Progetti ha definito le regole a cui tutti i progettisti coinvolti dovevano attenersi.

Mediare tra progetto e cantiere

La direzione artistica di OBR ha mantenuto la titolarità del progetto per tutta la durata dell’intervento. Trovare soluzioni costruttive compatibili con le scelte architettoniche ha richiesto un lavoro continuo di mediazione. “Il nostro lavoro è stato proprio quello: mediare tra l’impresa e i progettisti”, ha osservato Baccaro.

Su un intervento iconico nel cuore di Milano, la value engineering non ha toccato gli elementi materiali caratterizzanti: ha agito sui tempi. “La value engineering non è dunque sul ‘spendo meno per comprare quella cosa’, ma si traduce piuttosto nel trovare una soluzione progettuale che mi fa risparmiare tre settimane di cantiere”, ha precisato Baccaro. Il cantiere è stato completato nei tempi previsti.

Il dato come base per la gestione futura

Il modello BIM consegnato a COIMA non è soltanto documentazione di fine lavori. “Questo modello digitale deve avere lo scopo di accompagnare l’edificio, deve diventare un po’ il suo passaporto”, ha sottolineato Baccaro. Chi gestirà Tocqueville 13 nei prossimi anni potrà contare su un dato affidabile, verificato in cantiere e allineato allo stato di fatto.

L’intervista ha toccato anche il tema del BIM nel mercato italiano. Secondo Baccaro, la metodologia può considerarsi consolidata sulla progettazione dei grandi interventi; invece, “dove ancora possiamo dire che c’è tanto da fare è sul tema a valle della consegna del progetto, quindi facility management, gestione sostenibile dell’edificio. Siamo ancora un po’ indietro”.

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